功夫派长生果皮在哪资管力，藏在运营的千百个细节里。 日拱一卒，功不唐捐。 资管 能力 贯穿 于 精细运营 中 ，辅之以高效协同的团队， 才能 构成公寓企业的新生产力模型。

　　哪些企业先行先试，跑通租住资管模型？带着问题，睿和智库精选上海6大公寓项目，组织租住峰会参会的70多家企业代表，于8月22日进行了深度研学。

　　凭借相对较高的利润和不受租金涨幅限制的特点，以市场化运作为主的中高端公寓赛道吸引了众多企业布局，新品牌相继涌现。大家都想发力中高端，然而成功者寥寥。中海海堂国际服务公寓(上海)作为中海沪上首个旗舰级海堂国际公寓，成为本次睿和研学的第一站。

　　定位服务式公寓，中海海堂国际服务公寓(上海)区位优势明显，落址上海真如副中心核心区，距地铁14号线号线米。作为中海真如镜商业综合体项目的重要组成部分，周边还聚集有30万㎡国际甲级写字楼、22万㎡环宇城MAX购物中心、中海剧院、山姆会员店城市旗舰店等多元业态。更重要的是，公寓还设置了健身房、瑜伽室、游戏区、自由办公、儿童游乐室、休闲吧台等众多共享空间，全方面满足租户的休闲生活需求。

　　最受大家关注的，还有中海高水准的产品品质和细节处理。踏入海堂公寓大厅的那一刻，上海摩登气息扑面而来：几何菱形地砖、不规则的灯具、井格式吊顶、海派文化窗格、金色线条装饰的电梯……细节之处呈现出中西文化的巧妙融合。

　　产品上，50-95㎡一居和两居设置，共三种户型，所有户型皆南北通透，功能区分明。除了配备基础的独立厨房与干湿分离，每户均配有景观飘窗，不仅增加了室内空间感、采光性，还提高的了室内舒适性。室内外配备智能系统等应用，为租户带来更加丰富和个性化的居住体验。

　　服务上，宠物友好、24小时管家服务、每周一次全屋保洁；另外，引入机器人配送外卖等智能化服务，既降低了运营成本又提升了服务效率。

　　其中之一是普陀区首个R4租赁住房项目，也是个上海市中心城区供应体量最大的保租房社区项目——西部乐巢·中岚居。项目是鲜有的位于上海内环边的保租房社区，距离地铁3/4/7号线分钟内可达月星环球港、中山公园龙之梦、静安寺等商圈，小区内还有星巴克、全家等4500㎡的自持商业。

　　项目总建筑面积约10万平方米，由5栋14-19层住宅楼组成，共计1352套房源，需要解决居住人多、个性化需求多、社区管理复杂等问题。

　　中岚居给自己的定位是打造“最懂年轻人”的青年发展型社区，不仅完美解决了以上一系列问题，还收获了青年发展型试点社区、上海文化人才之家等荣誉。针对年轻人的兴趣爱好特点，项目会定期举办各类线上线下活动。同时，其还与区团委、总工会联合，定期组织社区挑战赛、公益活动、法律援助、学校培训等，并引导优秀人才反哺社区形成“双向奔赴”机制。

　　另一个则是今年3月新开业的城家上海大场国际社区，亦是城家服务一线工作人员的首个“新时代城市建设者管理者之家”。项目由8栋楼组成，共1384套公寓，一经入市不到半年就迅速完成爬坡，可见受租户喜爱。

　　从产品上看，户型面积19-23㎡覆盖一张床到一间房。其中“一张床”分为双人和三人间，提供158个床位，月租低至800元/床；“一间房”有3种户型、5种主题风格，总计1320间，每个户型都经过精心的设计，充分满足新市民个空间的追求。所有房间内家电配置齐全，拎包即可入住。

　　保租房的竞技主战场已经不单单是居住的空间，还有公区和绿化。该项目配套公区达2000㎡以上，户均公区远超市场平均水平，还有10000㎡中央绿地，且配备夜光跑道。

　　项目每栋楼都设置了各类公共娱乐功能和景观休闲区。比如免费的公共会客厅、健身房、洗衣房、影音室、厨房、共享办公区等，并且每月都有多场社群活动，让年轻人留下来、住得好。

　　项目还创新设置了24小时无人值守自助阅读“共享书房”。让租户在公寓里就能体验“足不出户”的“一站式”高品质借阅服务。

　　值得注意的是，为更好的运营和管理，两个租赁社区项目都专门设置了可携带宠物入住的“宠物楼”。

　　作为产业园区居住配套，产品和推广如何精准适配产业人群？来上海市北高新人才公寓·北苑一探究竟。

　　从位置上看，作为市北高新园区的配套人才公寓，公寓就在园区内，骑行10分钟即可覆盖至市北高新园区全域。在园区工作，不出家门就能打卡，让“家门口办公”成为现实。同时为服务园区外的租户，早晚高峰还有免费摆渡车直达地铁站。

　　项目是由产业园的运营方——区属国企市北高新直接“操刀”运营，背靠集团的丰富资源和客户储备，项目无论是产品设计还是推广，都精准适配区域产业人群的需求。

　　首先，在产品设置上，根据市场调研，将项目由889套房间拆分为1015套。户型覆盖42-108㎡的一居、二居、三居，装修风格多样且家电家具配置齐全，无论是职场新人还是有娃的大家庭都能满足居住需求。不仅尺度感相对更好，户型还设置有阳台、独立厨房，多数户型还做到了卫生间干湿分离。

　　其次，智能化管理也是该人才公寓的一大亮点。采用24小时管家式服务的同时，配置了智能楼宇对讲系统、云对讲云报警系统、智能门禁系统、智能水电表系统、智慧停车管理系统和智能安防系统等，提升管理效率的同时，也保证了租户的安全。

　　在运营推广层面，充分发挥市北高新生态圈的各种推广渠道，不仅有效降低了营销费用支出，还吸引了园区内众多企业客户集体预定。

　　为了揭开极致小户型的盈利秘密，我们来到了百联莘荟商业园区内，邻近地铁1号线马戏城和延长路站的小河迷仓青春社区(上海大宁店）。

　　用极致的8㎡小户型，打造极致性价比的产品，小河迷仓青春社区将租金拉低至2500元/月起，主要定位于高校学生、毕业生或工龄较短，对租金较敏感、有居住品质需求的高素质人群。

　　高性价比的同时，该项目也注重年轻人的体验感。房间内简洁的ins风、LOFT户型、一层房间带独立小院子，麻雀虽小，但五脏俱全，洗衣机、冰箱等家电皆有，同时将收纳空间利用到极致。

　　社区内，公区涂鸦墙壁、宠物寄养暖心设计、樱花咖啡沙龙区等，你立刻会被无处不在的自由气息所包围。连共享空间都极为匹配年轻人的喜好，除常见的健身房、共享厨房，还有露天烧烤区、观影区以及自习室等。此外，项目还整合市集的创意策划与执行，开展各种市集和社群活动，并为租客提供仪式感的活动和礼品。

　　值得注意的是，项目还是一个典型的城市更新项目。项目是由原上海联华生鲜食品加工配送中心改造而来，主体建筑以冷库建筑和生产车间为主。为解决采光和通透要求，在将窗户进行增大处理的同时，项目还用大大小小的通风井，保证每个房间的通风采光。

　　最后一站，我们深度调研了政企合作的代表项目，由上海闵行区虹桥镇政府与华润有巢联手打造的悦虹人才公寓绿苑路店（华润有巢）。

　　“悦虹人才公寓”是虹桥镇政府与华润有巢联合打造的上海首个政企共建品牌。根据工作人员介绍，品牌名“悦虹”取自“近悦远来，筑梦虹桥”之义，寓意入住虹桥的人才都能享受到“宜居、品质、国际”的居住环境和配套服务。截至目前已先后入市绿苑路店及吴中路店两大项目。

　　悦虹人才公寓绿苑路店是镇自有资产，原为商业项目。为了盘活地方存量资产，镇政府初步改造后，移交华润有巢来运营管理。项目总面积约4.1万平方米，可提供租赁房源450套，车位272个，重点面向区域内的企事业单位人才。虹桥镇政府还通过人才公寓补贴政策，有效降低了租金成本，助力区域引才留才。

　　产品层面，针对人才安居的多元化需求，包括LOFT、榻榻米等10余种户型，面积区间32-123㎡，并配备了大落地窗、齐全的家具和家电，拎包即可入住。同时，在社区内配有24小时便利店、健身房、洗衣店、轻餐等，满足都市青年日常生活所需。

　　此外，有巢对共享公区进行了改造提升，将原本空旷无人逗留的活动室、大堂及玻璃顶空间，分别打造成了党建自习室、文艺书吧以及由咖啡bar、品牌历史文化展馆和静谧休闲区组成的阳光艺术Central Park，定期开展各种社群活动。

　　有巢还将“智慧型科技+伙伴式服务+一站式生活”于一体的3i智慧型社区服务体系深度运用于项目之中，以提升居住体验，从而让存量资产焕发出更多活力。

　　六个项目，六种模式，不得不说，上海保租房和长租公寓项目的设计和运营已经进入next level了：精致、精细、精美之处，可媲美高端酒店；一张床、一间房、LOFT，给予新青年更多选择；各类公区、绿化、活动，为项目增添社交属性和趣味性。

　　这些产品之所以能成为上海乃至全国的租住标杆，无不体现着资方或运营方对客户群体需求深入的探究、对“家”的再定义、创新空间提供更多社交机会，工作破圈后加入喜欢的社群生活，重新建立情感连接，在快节奏的时代、陌生的大城市找到归属感。

　　除上海保租房、长租公寓走在市场前列，北京、广州、深圳、成都等不少城市也在齐发力，共塑行业新格局。同时，当保租房进入供应爆发期，市场化长租公寓也被纳入公募REITs的申报范畴，两种产品类型同台竞技、各展身手，共同促进我国租赁住房市场健康及可持续发展。

　　现如今，政策面已经明确“租住并举”，收购存量商品房作为保障房，同时鼓励发展新质生产力，包括租住产品和商业模式、流程的创新。摒弃传统二房东思维，进入重资产投资，加速轻资产拓展，将为不动产领域带来巨大机遇。

　　睿和智库，作为租住及资管行业首席智库平台，愿能借助市场调整的周期，实现多维度的突破。让我们携手成为这场行业变革的推动者，甚至是引领潮流的领航者，共同开创租赁市场繁荣发展的新篇章。